人口崩盘后的韩国房地产也撑不住了？

人口崩溃后，房地产也撑不住了。

一

全球房地产市场上存在着几个迷思。

《不断崛起的首尔》就是其中之一。

过去几年，韩国一直是世界上房价涨幅最快的国家之一。 作为首都，首尔的房价已跃居世界第二。

然而，高处极其寒冷。 去年以来，韩国房价开启了“跳涨”模式。

据《亚洲日报》报道，今年韩国公寓、多户住宅等普通住宅的公价较去年平均下降18.63%，降幅创历史新高。

在首尔，一些公寓价格下跌了 30% 至 40%，而交易量则暴跌了 70% 以上。 顿时，无数人站在高处站岗。

此后，韩国房价连续第11个月下跌，创下2008年金融危机以来的新纪录。

此前，韩国房价刚刚创下历史新高，无数人涌入房地产市场。 在“首尔永远崛起”的信念支撑下，他们疯狂加码。

据统计全天加拿大28群，2022年首尔中心区房价将超过15万元，仅次于香港，位居全球第二； 周边地区将突破7万元，位居世界第三。

房价居高不下不是问题。 问题是，这个价格在短短几年内暴涨。

2016年以来，韩国房价整体涨幅超过80%。 2020年到2021年疫情最严重的时候，韩国房价普遍上涨了40%以上，首尔的房价更是到处翻了一番。

今天PC28群官网哪里找啊？，神话开始瓦解。

“我不想再买房了”，一向被誉为世界“量”王的韩国人感慨万千。

二

韩国房价暴跌的头号导火索是经济最黑暗的时刻。

韩国一直被称为“全球经济金丝雀”。 金丝雀，原本是过去煤矿的标配，对瓦斯极为敏感。 一旦金丝雀停止歌唱，就意味着危险来临了。

由于其产业对全球外贸市场的严重依赖和对国际环境的极度敏感，韩国已成为全球经济的风向标，“金丝雀”之名也由此而生。

现在，金丝雀越来越焦躁了。

去年以来，韩国出口连续8个月负增长，造成长达14个月的贸易逆差，为历史第二长，仅次于1997年左右。

韩国虽然国土面积小、人口少，但却是不折不扣的制造业大国和外贸大国，出口额位居世界第六。

与其他制造大国一样，除了少数危机外，韩国的外贸一直处于顺差状态。 贸易逆差的出现不仅是一国一地的危机，也是全球危机的冰山一角。

韩国外贸下滑的背后，核心原因是全球经济衰退风险持续不减，作为主力军的半导体出口大幅下滑，对经济形成明显拖累。

韩国央行公布的数据显示，今年一季度韩国GDP环比增长0.3%，环比增长0.8%，勉强避免了衰退。

基于外贸下滑的不确定性，IMF将韩国GDP增长预期下调至1.5%，这与后疫情时代亚洲周边国家的经济复苏形成鲜明对比。

外贸是韩国经济最大的马车之一，无数国民的收入与其息息相关，进而影响到房地产市场。

三

第二个主要诱因是人口崩溃。

“韩国可能成为世界上第一个消失的国家”，一位人口学家在2006年发出的预测正在成为现实。

不久前，韩国公布了2022年的人口数据，总和生育率降至0.78，创历史新低，在经合组织国家中排名第一。

这已经不是韩国生育率第一次破1了。统计显示，韩国的生育率已经连续5年低于1。 根据悲观预期，2025年韩国总和生育率可能降至0.61。

众所周知，一个国家只有总和生育率达到2.1以上，才能保证世代更替水平。 生育率降至1以下，意味着总人口将继续下降。

目前PC蛋蛋信誉群，韩国人口已连续三年下降，成为继日本之后亚洲人口连续下降的国家。

事实上，韩国“正在消失的危险地区”多达108个，接近全国一半的市县。 预计到2070年，总人口可能会从5100多万减少到3766万。

韩国教育部最新数据显示，由于少子化，适龄人口有所减少。 截至2020年，韩国有超过1400所废弃和空置的中小学。

人口是房地产的长期支柱。 没有足够的人口，尤其是年轻人来支撑，就很难维持高房价。

在这方面，房价暴跌只是人口暴跌的副产品。

四

第三个主要导火索是全球加息。

已经有十次全球危机和九次房地产危机，每一次房地产崩盘都与货币紧缩和加息直接相关。

疫情初期的全球洪水导致几乎所有国家的房价都在飙升； 然而，随之而来的大幅加息迅速破灭了房地产泡沫。

去年以来，美国连续10次加息，联邦基准利率从最低零利率攀升至目前的5%至5.25%。

作为国际货币，美联储每次加息，都是新兴市场动荡不安的时期。 斯里兰卡等国的债务危机、土耳其等国的恶性通货膨胀，甚至美国的银行业危机都成为典型。

因为世界经济与美国深度捆绑，为了减少资本外流，只要美国加息，不管基本面如何，大多数国家只能跟着捆绑上战车。

韩国就是这种情况。 短短一年时间，韩国基准利率从0.5%上升到3.5%，成为房价暴跌的直接导火索。

不仅韩国，受全球加息周期的影响，从美国到欧洲再到亚洲，许多国家的房价都出现下跌甚至暴跌。

IMF发出警告称，受经济下行风险加大、部分亚洲国家加息等因素影响，2023年房价预计将暴跌5%至20%。

韩国只是“大起大落”中最为突出的一个。

五

第四个主要诱因是不可持续的家庭债务。

在韩国怎么找加拿大28群!!，家庭财富与房地产紧密相连，70%以上的财富都集中在房子上。

韩国央行和统计厅公布的数据显示，2021年韩国家庭平均每户净资产为5.45亿韩元（约合人民币281万元），其中住房和房地产占比高达75.3 %。

财富集中在房子上，债务自然以房产贷款为主。 飞涨的房价迅速推高了所有韩国公民的债务水平。

根据国际金融研究所（IIF）发布的报告PC28群官网哪里找？，2022年韩国家庭债务占GDP的比例将高达104.3%，居亚洲国家首位。

相比之下，发达国家平均居民杠杆率为75%，而发展中经济体普遍低于50%。

居民杠杆率居高不下，不仅严重挤压消费空间，也限制了继续加杠杆的可能性。

更重要的是，家庭财富集中在房子上，债务也与房地产息息相关。 一旦房价大幅波动，就会引发巨大的债务风险。

六

韩国是世界上最性感的国家之一。

首尔《朝鲜日报》曾分析，就业、住房和教育是韩国年轻人的三大压力源，也是让他们远离恋爱、结婚和生育的“幕后黑手”。

网上有人总结了典型韩国人的生活：

从幼儿园开始，一路走遍各个补习班，最后通过区域竞赛模式进入名校。 毕业后，我竞争了各大财团提供的为数不多的高收入工作。 饱受房价连年上涨韩国楼市暴跌70%，面临养老金不足的困扰，直到65岁，他仍处于“退休”状态，不得不继续打工补贴家用。

不过，要是碾压到极致，那碾压也没什么。

早在30年前韩国楼市暴跌70%，日本就率先示范“平躺社会”，经济陷入“失去的30年”，难以重振。

如今，韩国的房价和人口也开始反弹。 它会成为下一个“扁平化”国家吗？